Sistema A.P.O.C. – Avaliador de Preço Opressivo da Cidade

área construída (m²)

tipo de imóvel

padrão construtivo

dormitórios

preço de venda pedido

R$ 900.000

R$ 200k R$ 1,25M R$ 2,5M R$ 3,75M R$ 5M

CUB base (construção)

—

Custo total estimado

—

CUB padrão + terreno

Referência de mercado

—

Preço vs CUB padrão

—

vezes o CUB de construção

termômetro de preço

Preço pedido —

—

veredicto

calculando…

área construída (m²)

padrão construtivo

dormitórios

aluguel pedido (R$/mês)

R$ 3.000

R$ 500 R$ 3k R$ 5,2k R$ 7,6k R$ 10k

Valor estimado do imóvel

—

Mediana Venda · mar/2026

Cap Rate anual

—

retorno anual sobre valor de venda

Mediana referência

—

Blumenau · mar/2026

Aluguel vs Mediana

—

razão sobre o aluguel de referência

termômetro de mercado (vs mediana locação)

Abaixo do mercado (< 85% mediana) —

Preço justo (85–115% mediana) —

Mercado aquecido (115–140% mediana) —

Caro / especulação (> 140% mediana) —

Aluguel pedido —

Faixas ancoradas no mediana Locação × área. Cap Rate exibido como referência adicional.

aluguel esperado por padrão

Aluguel mensal esperado por padrão construtivo, derivado do mediana Locação × área com ajuste por padrão.

—

veredicto

calculando…

bairro

área do terreno (m²)

topografia

frente

preço pedido pelo terreno

R$ 800.000

R$ 50k R$ 1,25M R$ 2,5M R$ 3,75M R$ 5M

R$/m² do pedido

—

preço ÷ área

Mediana do bairro

—

R$/m² · amostras

Preço justo ajustado

—

após ajustes

Risco de enchente

—

GeoBlu / cota Itajaí-Açu

termômetro de preço (R$/m²)

Preço pedido —

—

veredicto

calculando…

potencial construtivo e viabilidade

zoneamento

coeficiente usado

Área construível

—

CA × área do terreno

VGV potencial

—

FipeZAP × eficiência

Terreno / VGV

—

preço ÷ VGV

Custo de aquisição

—

ITBI 2% + cartório

Fontes: Mediana R$/m² por bairro: levantamento próprio de 14/mai/2026, 4.230 anúncios brutos / 3.299 após filtros (sem área, sem preço, rural >5.000 m²) cobrindo 33 dos 35 bairros. Piso/teto exibidos são p25/p75 (faixa interquartil) — mais robustos que extremos absolutos · Zoneamento e coeficientes: Plano Diretor de Blumenau (LC 1.246/2019 e revisões) · Risco de enchente: classificação a partir da cota do Itajaí-Açu (GeoBlu) · ITBI 2% · Escritura/Registro: tabela TJSC 2026 · VGV: FipeZAP Blumenau R$ 7.930/m².
Bairros sem amostra suficiente (Da Glória n=2, Velha Grande n=1) exibem apenas risco de enchente e zoneamento. Heurísticas de ajuste (topografia, frente, risco) são orientativas e não substituem laudo (ABNT NBR 14.653).